政府近来频频发布政策，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。但更现实的疑问是，经历了大疫三年之后，居民是否还会加杠杆呢？这是居民能力的问题，还是他们的意愿？如今地产政策的放松是否还能如以往一样奏效？拉动经济到底该靠地产，还是经济才能稳住地产呢？
一、 谁来主导居民加杠杆？
通常来说，居民的住房购买力取决于他们的收入水平。然而，历史上商品房销售的回升往往出现在居民收入低迷的时期。不管是基础需求还是改善性需求，居民购房决策都依赖于他们对长期利率和预期收入的判断。
由笔者的测算可知，过去地产政策的放松通常会带动商品房销售的增长。然而，尽管去年以来政策持续放松，但销售情况仍然疲软，并且与居民的信心等非地产政策指标密切相关。
二、 这次居民是否会加杠杆？
在地产新政的推动下，居民购房意愿明显回升，看房需求明显高于季节性规律，预计“金九银十”将会更加繁忙。然而，一些政策，比如“认房不认贷”，可能会要求部分居民“先卖一，再买一”，这意味着需求释放需要一个过程。
通常情况下，地产行业对名义利率变动比较敏感。然而，当物价陷入低位时，高实际利率会削弱名义利率下降对地产的促进作用，这一点在美国、日本等国家都有类似的历史经验。过去，简单的行业政策就足以推动地产增长，但现在情况可能更多地取决于整体宏观经济和微观主体信心的改善。
初步预测，房地产政策仍然处于放松阶段，目前的放松幅度已经接近历史高位（仅次于2014-2015年）。预计在第三季度开始，房地产销售和投资同比降幅将有望收窄，全年销售额和投资累计同比预计约为-6%至-8%。
三、 基本结论
首先，政府频繁出台政策，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。虽然我们常认为居民收入决定了住房等购买力，但历史上商品房销售的回升往往出现在居民收入低迷的时期。基础需求和改善性需求都取决于居民对长期预期的判断，而不仅仅是短期收入。
其次，在过去一年尤其是疫情结束后，包括房贷利率在内的各类地产政策不断放宽，但效果似乎并没有像以往那样明显，本轮商品房销售的复苏更多地与居民信心指数密切相关。过去，地产政策往往能够拉动经济，而目前的地产企稳更依赖于宏观经济和微观主体预期的改善。
最后，展望未来，考虑到今年经济增速目标的相对谨慎，以及微观主体预期修复的渐进性，地产新政下的商品房销售同比降幅有望收窄，最近的看房热度超出了季节性的预期。然而，逆周期调节政策可能不会过于激进，并且居民加杠杆行为及其对地产市场的影响可能相对较温和。
